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西安区物业质量提升年活动总结


西安区城乡建设局

2017年11月


按照市房产局《关于印发<牡丹江市物业管理服务提升年活动方案>的通知》(牡房发[2017]12号)要求,现将工作落实情况汇报如下:

一、工作开展推进情况

1、底数清、情况明。我区城区面积38平方公里,常住人口25万人,从事物业管理服务的物业企业共33家。城区辖先锋、火炬、牡丹、江滨4个街道办事处,25个社区,共有住宅小区319个,单体楼977栋,住宅总建筑面积754万平方米,居民88799户。目前,我区物业服务管理模式由物管、自管、业主自治三种构成。其中,自管小区157个,329栋楼,居民24261户,面积160万㎡,占总面积的21%。这部分小区由辖区内的社区物业服务部提供服务。物管小区有132个小区563栋楼,居民57768户,建筑面积550万平方米,占总面积的73%。业主自治小区共有26个76栋楼,居民户数6770户,建筑面积44万平方米,占总面积的6%。

2、强化物业行业市场监管。一是强化物业服务项目招投标管理,对辖区内翡翠花园小区、西城绿都小区进行前期物业招投标,公开选聘物业服务企业。二是强化服务质量管理,指导街道、社区对辖区物业服务企业分别于年中、年末进行服务质量情况考核评分。

3、成立物业信访矛盾调处中心。在区政府协调支持下,区物管办与街道办事处建立物业信访矛盾调处中心,负责人由区建设局局长兼任,并且配齐配强了6名专职工作人员。开通物业信访调解专线,下大力气解决物业服务信访问题,明确矛盾主体,组织排查摸底,分类施策,资源共享,积极化解各种矛盾。把物业信访矛盾解决在基层,努力提高物业信访投诉结案率。物业信访矛盾调处中心成立以来,每天都接待小区居民反映各类问题10件次以上。有效解决了一大批业主关心、社会关注的热点、难点问题。进一步促进了物业服务市场的健康协调发展,使一批信访案件息诉罢访,有效保障了居民小区的社会稳定,信访压力明显锐减,截至目前接访信件242件次,办结率96.6%。

4、巩固老旧小区改造成果。区物管办积极引导街道社区,业主大会与有意愿接管改造小区的华隆物业、北方物业、金禹物业等物业公司进行洽谈,推进小区物业市场化进程。按照经验可复制、可推广的原则,率先在新长安小区取得突破。北方物业分别与海浪一区、海浪二区、公交干校小区业主委员会签订物业服务合同进驻小区管理。另一方面,继续加强物业市场清理整顿工作,坤鹏家园在区物管办监督指导下,街道、社区的组织指导下,依法依规清理僵尸物业,有序引进金禹物业,召开业主大会与业主委员会签订物业服务合同,提供质价相符的物业服务。

5、形成合力,综合整治。针对物业管理、社区服务部管理、自治管理三种管理模式分别提出要求。区物管办及时召开辖区34家物业企业工作会议,对物业服务企业服务的小区环境卫生集中整治进行全面部署,并一一签订了责任状。结合创城工作、第29个爱国卫生月活动,对小区环境综合整治的各项目标任务进行了再细化、再落实;对社区自管小区和业主自治小区重点是对公共设施进行全面检修,清理小区内的乱堆乱放、牛皮癣和零散垃圾,切实做到小区内垃圾清理无死角、环卫设施无破损、楼体墙面无乱贴乱画、垃圾污水无乱倒、小区杂物无乱放。组织四个街道办事处,积极与城管西安分局、公安先锋分局、公安西安分局、市场监督管理局对接,进行联合执法,重拳整治小区内环境,经过一个月的奋战,共张贴拆除通知单8000份,清理违规建筑76处,小开荒171处、清除乱堆乱放239处,清理废旧自行车600多辆,趴窝车47辆。越冬痕迹清理彻底,基本整治到位。

6、申报市级物业管理示范项目。为进一步推进全省物业行业提档升级、促进物业企业争先创优意识,全面贯彻落实省政府、省住建厅对物业工作的部署及要求,依据原建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》(住建房物【2000】008号)的有关细则标准要求。牡丹江市开展物业管理示范项目申报和复检工作,我区万达华府、北方六区、滨江城市花园小区从全市申报示范项目多家物业企业中脱颖而出,成功申报市级物业管理示范项目。

7、做好物业管理服务提升工作。结合物业管理服务提升年活动,制定工作方案,组织各街道办事处物业主管部门按照七项提升内容要求确保各项提升内容有序推进,提升内容取得实效;对各物业企业开展物业服务提升年工作进行抽查,及时总结成功经验,在全区范围内通报推广。于6月12日,在我区召开全市物业管理服务提升年现场会活动,与会人员参观了我辖区内的西平安小区、华侨小区、新长安小区、坤鹏家园,作为典型小区进行经验交流。

二、存在问题

(一)物业企业与小区业主之间的责任不明晰。一是物业管理服务不到位。目前看,我区物业企业良莠不齐,部分物业企业特别是老旧小区物业企业缺乏社会责任感,该做的不做,长期处于维持管理状态,不能为居民提供质价相符的物业服务,引发小区业主的强烈不满;特别是无法盈利的物业企业抱着当一天和尚撞一天钟、弃管也无关紧要的心理,导致区级物业主管部门无法对其形成有效制约。二是业主思想认识不到位。受制于房屋产权购置的特殊性,以及提供社区综合服务体制的历史沿革,老旧小区居民对计划经济体制下的一些福利的消失难以适用,花钱购买服务的意识尚未形成,许多居民认为物业管理是政府提供的福利,就应该由政府掏钱,造成物业管理费收缴困难重重、物业公司经营难以维系。三是双方法律认识不到位,维权行为不当,造成矛盾的升级。

(二)业主委员会成立进展缓慢,已成立的业委会发挥作用不明显。从物业管理规律和行业特点看,业委会对物业行业健康发展至关重要,业委会的成立已成为物业管理工作取得突破的瓶颈问题。目前,西安区共有315个小区,已经成立业主委员会及物业管理委员会的小区只有90个,仅占总量的28.6%,还有225个小区未成立业主委员会。但总的来看,已成立的业主委员会也存在运行不规范、职能作用发挥不充分的问题,甚至有的业主委员会反其道而行,个别业委会成员以个人意志绑架小区大多数业主意志,成为复杂问题小区的负面代表,导致物业管理工作问题重重、矛盾重重。

三、下步工作打算     

一是积极推进业主大会组织建设。在业主委员会建设方面,继续积极指导具备成立条件的小区业主召开业主大会,成立业主委员会;对不具备成立条件,业主主体作用得不到体现的小区,推广成立物业管理委员会,履行业主委员会职责,保障居民业主在小区物业管理实务中的权利。

二是树立行业典型,推进片区制物业服务。通过两年来工作实践,结合全市物业市场清理整顿结果和市级主管部门的指导意见,我们将继续优化物业企业队伍,扶持服务质量高、居民反响好的企业进一步开拓市场,逐步清退服务水平低、社会影响差的企业。进一步推广物业管理片区制,打造西安区物业服务品牌企业。

三是进一步畅通物业纠纷信访渠道,提高矛盾调处效率。

对居民反映的物业问题按照属地原则,及时处理;对市长热线、新闻110、直播60分、信访办等渠道反映的问题,第一时间与居民取得联系,深入问题现场实地踏查,能马上解决的马上就办,不能马上解决的与街道社区、居民共同研究解决问题的办法。

是建立健全长效机制。认真总结提炼提升年经验做法,将好的经验做法制度化,坚持不懈的予以执行,使之形成物业管理长效机制。



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