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全国物业管理示范大厦标准及评分细则

全国物业管理示范大厦标准及评分细则

项目名称:                                                      

序号

标准内容

规定分值

评分细则

省评分值

部评分值

基础管理

22

 

1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用

1

符合1.0,不符合0

2、己办理接管验收手续

1

符合1.0,不符合0

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

符合1.0,不符合0

4、建设单位在租售大厦前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

5、在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定

1

符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善

1

完善1.0,基本完善0.5,不完善0

8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意

1

符合1.0,不符合0

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法

2

制度、工作标准建立健全1.0,主要检查;物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范、作风严谨

1

管理人员、专业技术人员,每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1

执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公开0

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便

1

包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便

1

每发现一处不符合扣0.2

17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录

2

符合2.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

19、建立并落实维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录

2

建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0

房屋管理与维修养护

9

 

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1

符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2

2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象

1

符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5

3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损

1

符合1.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.l,有安全隐患每处扣0.5

5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀

2

符合2.0,发现一处不符合扣0.2

6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1

符合1.0,发现一处不符合扣0.1

7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.5

共用设备管理

35

 

(一)综合要求

4

 

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行

1

符合1.0,发现一处不符合扣0.2

2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求

1

符合1.0,发现一处不符合扣0.2

3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程

1

符合1.0,不符合0

4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故

1

符合1.0,不符合0

(二)供电系统

3

 

1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1

符合1.0,不符合0

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1

符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5

3.备用应急发电机可随时起用

1

符合1.0,不符合0

(三)弱电系统

2

 

1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作

1

符合1.0,发现一处不符合扣0.5

2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

(四)消防系统

5

 

1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用

1

发现一处不符合扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1

每发现一人不符合要求扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人

1

符合1.0,责行人不明确每发现一处扣0.2

4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通

1

无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

5、无火灾安全隐患

1

每发现一处安全隐患扣0.5

(五)电梯系统

6

 

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1

符合1.0,不符合0

2、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好

1

每发现一处不符合扣0.2

3、轿厢、井道、机房保持清洁

1

轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2

4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗

符合1.0,不符合0

5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修

符合1.0,不符合0

6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施

1

符合1.0,不符合0

(六)给排水系统

9

 

1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

2、设备、阀门、管道工作无常,无跑冒滴漏

1

每发现一处不符合扣0.2

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染

2

符合2.0,每发现一项不符合扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患

1

没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1

符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

8、制定事故应急处理方案

1

无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

(七)空调系统

3

 

1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

1

无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5

(八)供暖供气系统

3

 

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常

1

符合1.0,不符合0

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1

每发现一处不符合扣0.2

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16

1

符合1.0,不符合0

共用设施管理

4

 

1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途

1

符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻

1

符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1

符合1.0, 每发现一处不亮扣0.2

4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦

1

符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

保安及车辆管理

9

 

1、大厦基本实行封闭式管理

1

符合1.0,不符合0

2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉大厦的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责

2

符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

3、结合大厦特点,制订安全防范措施

1

对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2

4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

6、室内停车场管理严格,出入登记

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

7、非机动车车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁

1

符合1.0,基本符合0.5,不符全0

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

1

符合1.0,不符合0

环境卫生管理

10

 

1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁

1

未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2

3、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀

2

每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

符合1.0,不符合0

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染

1

每发现一处不合格扣0.2,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5

绿化管理

4

 

1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃

1

长势不好扣1.0,每发现一处不符合扣0.1

3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物

1

符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实

1

无措施扣1.0;有措施,落实不力扣0.5

精神文明建设

3

 

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

2、设有学习宣传园地,开展健康向上的活动

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

管理效益

4

 

l、物业管理服务费用收缴率98%以上

2

每降低1个百分点扣0.5

2、提供有偿服务,开展多种经营

1

符合1.0,基本符合0.5,不符合0

3、本大厦物业管理经营状况

1

盈利1.0,持平0.5,亏本0

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