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牡丹江星元房产物业管理公司


探索抓好改造后的老旧小区物业管理新途径


牡丹江星元房产物业管理公司成立于2004,具有国家物业管理企业一级资质。所隶属的牡丹江星元房产有限公司是集开发、建筑施工、估价、宾馆、市场经营为一体的民营企业。

我公司有员工867人。其中具备初、中级专业技术职称的55人,具有初级工以上职称的有62人。经管物业小区共79个、办公楼及商服网点16个,物业管理总建筑面积达到463万平方米。公司拥有专业维修设备50多台套,拥有吸污车、抢险车等大型车辆。有水、暖、电、瓦、木等技术工人80多人。多年来,我们建立起了比较完善的规章制度、工作职责、标准、业务流程等,达42项之多。通过《绩效考核体系》,把工作业绩、日常考核与奖罚紧密挂钩,严格兑现。使任何日常工作都有章可循、有据可依,形成了规范化管理的雏形。

虽然从转制后我们管的旧小区较多,各项基础配套设施损坏严重,大部分失去使用功能,但从未主动放弃一个,我们始终在管理中摸索前进。特别是借助市政府的老旧小区改造工程给我们带来了新的契机,使我们看到了老旧小区管理冲破瓶颈的希望,我们有决心、有信心、敢投入、舍得投入,真正总结出一条改造后老旧小区物业管理模式,努力做到让政府放心、让业主舒心的新局面。

西平安小区就是我公司经管的众多老旧小区之一,始建于上世纪90年代初,共有8栋楼、33个单元、554户,建筑面积4.05m2。小区的大部分基础设施已失去了使用功能,该小区的业主意见很多、很大,无法形成统一管理意见,建立业主委员会,小区只能按最低标准收费,每年的收费率非常低,小区各方面管理无法到位,使我公司无法形成有效的管理。

经过2014年小区改造后,小区发生了翻天覆地的变化,小区业主非常高兴,对今后的管理各抒己见,我公司及时将情况上报区建设局和街道办事处,在区建设局和街道办事处的大力支持下,小区很快成立了业主委员会,业委员经过与我公司沟通协商后签订了物业管理合同,根据合同小区按三级物业管理标准管理服务,即物业费按0.56/m2·月收取。我公司根据物管合同建立起一套适应旧小区物业管理的新模式。

一是加强自身建设,提高服务质量。员工统一着装、挂牌上岗;对住户服务必须按公司规程运作;设立24小时服务电话,业主的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉得到处理及时。

通过以上管理,小区业主有问题时,不仅可通过电话反映,而且在院内看到着装的物业管理人员也可诉说问题,从反映问题到解决问题非常快,不像从前解决问题非常慢,小区业主非常高兴。而且物业管理处对业主生活中遇到不是物业服务标准范围内的问题,工作人员从不以任何借口推诿,而是尽力给予协调解决。

业主家中用电、用水出现问题,物业管理处会安排维修工提供免费人工服务,如果遇到空巢老人或残疾人,维修工人会免费到材料商场帮买材料,通过这些工作使业主非常感动。还有因二楼业主家中跑水,导致一楼将上水门给关闭而产生的邻里矛盾,小区管理处主任李运海多次不厌其烦到业主家中进行沟通和劝解,使双方业主消除了矛盾,经过不懈努力协调解决了问题。在解决矛盾期间物业管理处免费提供用水,对行动不便的业主帮助送水上楼。

近两年来,我公司与业委会保持了经常沟通,通过业委会广泛征求业主对小区管理和其它方面合理的建议或想法,根据业主建议安装了健身器材、购置乒乓球台,规划了羽毛球场地等,使小区业主足不出院,就能享受到健身和休闲娱乐活动。我们也对小区路牙石进行了刷油、马葫芦盖进行涂鸭,这样不仅对设施进行了保护,也起到对行人的提示及美化环境的作用;对每个单元门上都有警示标识及提示业主注意安全的温馨提示;为解决小区乱贴乱画的问题,每个单元门旁设置了广告粘贴栏等等。

通过以上工作体现我们公司对小区的设施设备日常维护管理舍得投入,就是把小区扣除管理费之外的收入,都投入到小区的日常维修及养护上,在管理初期资金不够时,公司从其它方面筹措资金给予支持,保证小区物业服务更有效地运转。虽然短期内小区没有效益可言,我们要的是通过高标准的服务,使全体业主感受物业管理带给的安全舒适居住环境,取得小区业主的认可,小区收费率提高了,效益自然就有了,经过两年多的努力,小区的各项管理工作得到了大部分业主的认可,小区收费率从原来不足15%提高到现在的87%

二是做到保洁和绿化工作全面彻底。保洁工作实行日常管理与每月一次的大清扫相结合,消灭卫生死角。做到目测无垃圾、残土定点放、标牌要整洁。小区管理处主任李运海工作期间以小区为家,每天都对小区进行巡视,发现乱堆乱放就及时与业主沟通,讲清利害关系,清除乱堆乱放。做到发现问题及时处理,确保房屋外观整齐,外墙及梯间无堆放物,墙面基本无污迹,无乱贴、乱涂、乱画现象。管理处主任带领工作人员根据季节和气候的变化适时栽种各种花草,养护绿化花坛,保证绿化质量。

三是秩序维护员工作规范、扎实。将秩序维护工作作为“树形象、保安全”的重要大事来抓。对小区的主要出入口实行24小时值守,各执勤点用对讲机互联,确保信息畅通、处置突发事件及时。制定治安突发事件的紧急处理程序。

四是坚持“预防为主,防消结合”的消防工作。为了处理好消防安全等突发事件,我们制定了消防应急紧急处理预案,严格实行防火安全责任制,树立“全员防消”观念,实施全员义务消防员制。落实防火安全“三级”检查制度,配备专用消防器材,组建“消防快速反应分队”,最大限度地预防火灾、降低火灾损失。

五是对小区业主引进星元智慧社区。星元智慧社区是由星元公司建立的APP物业网络平台,结合自有的仓储公司,可实现网上购物、仓储公司配送到小区,再由小区工作人员送货到家,不仅物美价廉、还快捷安全;智慧社区还可以实现网上报修,节省业主时间;此外还有旅游、机票、车票等业务。满足喜欢网上消费业主的需求。对年龄较大的业主,不便于网上购物的情况,我们采用年货购物班车的形式,对需要购买年货的业主车接车送,帮助解决出行不便的情况。针对一些家有残疾人和空巢老人的住户,物业管理处都做好登记,留好联系电话,安排工作人员定期回访,解决面临的各种问题,保证这部分弱势群体的正常生活。

六是举办一些社区文化活动,创造小区和谐氛围。社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品位,创造和谐环境、精神文明的重要手段。小区物业管理处通过社区文化活动调查问卷,了解小区业主业余爱好,充分利用小区资源,经常开展一些特色的文体活动。文体活动参与主体以家庭为主,尤其以老人和少儿为主。在六一儿童期间放映以儿童为主题的露天电影;在在七一、八一放映革命题材的老电影。举办娱乐性质的乒乓球和羽毛球比赛。举办法规宣教活动,结合小区物业管理需要和家居生活特点,举办法律知识讲座,如物业管理法规、《消防法》等政策法规等。举办管理者开放周活动:倡导"管理开放",邀请业主走进管理处,开展"管理服务开放周"活动,让小区业主了解管理处的日常运作。同时举行"我为物业管理献计"活动,集思广益,以提高物业管理水平。

通过我们的努力,在提高小区的各项服务档次的同时,小区业主的态度发生了很大的变化,同时我们感受到,虽然老旧小区无法和新建小区相比,但小区物业管理不能停留在按服务标准条款机械管理,只有加强服务管理细节,把服务做到业主心中,才能让业主真正认可我们的服务管理,树立企业良好信誉和品牌。通过西平安小区经验,我公司复制到管理的老旧小区,从而全面提升老旧小区物业管理的水平。我们也有信心坚持主任态化管理下去,真正实现社会、业主、企业三方共赢的局面。

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